二手房交易貸款流程費(fèi)用祥解

二手房貸款
二手房貸款是指購(gòu)房人以在住房二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
貸款的概述　　貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動(dòng)形式。廣義的貸款指貸款、貼現(xiàn) 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過(guò)貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)對(duì)補(bǔ)充資金的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。
; h" ?; b, M# p' |二手房貸款概述　　是指中國(guó)各個(gè)銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)置二手住房的貸款。
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　　適用對(duì)象
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. E" H; H- V/ L( z4 [　　18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；

8 M& F* ^! _8 ^/ ^" P　　具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好；
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2 `0 x( B/ o- Y" N/ @　　自籌購(gòu)房款（首付款）不低于房屋購(gòu)買價(jià)格的20%。
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　　貸款額度

( z0 i. W0 I$ }# m　　貸款金額不高于房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格與銀行認(rèn)可評(píng)估價(jià)格孰低的一定比例。具體比例由當(dāng)?shù)劂y行分支機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家住房信貸政策和借款申請(qǐng)人資信狀況綜合確定。

　　貸款期限
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$ t% _) Q: a9 x7 L5 }, B　　貸款期限不超過(guò)30年，且與借款人年齡之和不超過(guò)65年。

5 x# P/ W; s. c+ X8 G) w　　貸款利率

* e- N) _+ |: Q. v! T# e) u7 I　　貸款利率在中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)貸款利率基礎(chǔ)上，按比例進(jìn)行浮動(dòng)。具體浮動(dòng)比例由當(dāng)?shù)劂y行分支機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家住房信貸政策和借款申請(qǐng)人資信狀況綜合確定。
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+ s- \/ V2 Q9 d# h　　還款方式

　　◆等額本息
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　　貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息。

6 h8 a' o* u+ c　　◆等額本金

　　貸款期限內(nèi)每月還款的本金保持不變，利息按上個(gè)月剩余本金計(jì)算。
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2 ^; W; q5 y) R' h+ V& _$ N　　◆階段性等額本息
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3 O' n8 j. E: u9 i) f　　貸款寬限期（最長(zhǎng)為3年）內(nèi)按月償還貸款利息，超過(guò)寬限期后按等額本息還款法償還貸款本息。

# y2 f: L: g% T/ P　　◆階段性等額本金
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　　貸款寬限期（最長(zhǎng)為3年）內(nèi)按月償還貸款利息，超過(guò)寬限期后按等額本金還款法償還貸款本息。
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　　◆一次性還本付息

　　到期一次性償還貸款本息（僅限于一年期及一年期以內(nèi)的貸款）。

　　貸款擔(dān)保

# J0 g* z9 F( c# I/ n; d　　以借款申請(qǐng)人購(gòu)買的、房齡不超過(guò)當(dāng)?shù)剜]儲(chǔ)銀行規(guī)定年限、且能夠在當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理抵押登記的住房作為主要擔(dān)保；借款申請(qǐng)人要求在抵押登記之前提前發(fā)放貸款的，應(yīng)由郵儲(chǔ)銀行認(rèn)可的自然人或法人提供保證擔(dān)保。
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　　辦理渠道
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　　申請(qǐng)人本人向當(dāng)?shù)亻_辦個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)的銀行分支機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)。
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　　辦理時(shí)限

, ?* e% D6 e( P5 W0 E0 X0 `　　最快2個(gè)工作日出具審批意見，貸款發(fā)放時(shí)限由當(dāng)?shù)囟肿》窟^(guò)戶、抵押登記的時(shí)間長(zhǎng)短決定。
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% C" ?, d" E$ q$ l3 k　　辦理流程

　　簽訂房產(chǎn)買賣合同→提交貸款申請(qǐng)→銀行調(diào)查審批→簽訂貸款合同→辦理房產(chǎn)過(guò)戶→落實(shí)貸款擔(dān)保→銀行發(fā)放貸款→借款申請(qǐng)人按月還款

　　申請(qǐng)資料
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　　◆購(gòu)房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、職業(yè)與收入證明、房屋買賣合同、首付款證明、郵儲(chǔ)個(gè)人結(jié)算賬戶（存折）；
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! ?, Z+ w2 ?/ t3 x( \: e　　◆售房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、房屋產(chǎn)權(quán)證書、配偶及其他共有人同意出售的聲明、郵儲(chǔ)個(gè)人結(jié)算賬戶（存折）；

: o; D5 O. ?3 w2 k7 Q1 _! z4 z　　◆由其他自然人（或法人）為購(gòu)房人提供保證擔(dān)保的，擔(dān)保人應(yīng)經(jīng)過(guò)銀行審核（或準(zhǔn)入），并根據(jù)銀行要求提供相關(guān)證明資料；
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　　◆銀行經(jīng)審核，要求借款申請(qǐng)人補(bǔ)充的其他資料。
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相關(guān)規(guī)定　　二手房貸款根據(jù)借款人的人品、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購(gòu)住房（包括抵押住房）變現(xiàn)能力等情況確定。

　　貸款期限：一般在二十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過(guò)借款人的65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。
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二手房貸流程一、實(shí)地看房　　信貸員、居間機(jī)構(gòu)、評(píng)估員、買賣雙方。地點(diǎn)：申請(qǐng)按揭貸款的房屋現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否設(shè)定其他抵押權(quán)利；是否對(duì)外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍；申請(qǐng)的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定；賣方提供的資料是否真實(shí)、完整、合法、有效；記錄
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二手房

) r' E0 ~$ M4 X% \9 }( y客戶的聯(lián)系電話；收取房產(chǎn)證復(fù)印件。工行規(guī)定：93年以后建成的房地產(chǎn)允許申請(qǐng)二手房按揭；所購(gòu)房屋的房齡一般不超過(guò)15年，其中10年至15年的，貸款成數(shù)必須相應(yīng)降低，抵押率最高為七成；最長(zhǎng)期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年，商用房類貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年；建筑面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對(duì)買方的還款能力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，告知客戶需要準(zhǔn)備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證及賣方的房產(chǎn)證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產(chǎn)交易確認(rèn)書”。
二、產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證　　產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）、居間機(jī)構(gòu)。地點(diǎn)：房管局。產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗(yàn)身份證原件及房本原件，進(jìn)行驗(yàn)證。然后，領(lǐng)取一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審驗(yàn)查檔證明，并保留發(fā)票；再出示“查檔收費(fèi)發(fā)票”驗(yàn)證查檔，并等待查詢結(jié)果；領(lǐng)取加蓋“xxx房產(chǎn)檔案管館”公章的房產(chǎn)證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。
三、簽署合同　　信貸員、居間機(jī)構(gòu)、買賣雙方。地點(diǎn)：貸款銀行。認(rèn)真核對(duì)校驗(yàn)客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實(shí)性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（具體數(shù)額由買賣雙方確定），復(fù)印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
# W* s( c8 O0 P5 Q+ \四、填寫合同　　整理資料根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，填寫合同。

6 F/ y3 _7 O& Z& G: E　　借款人的收入證明不足夠時(shí)，需提供共同借款人并開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請(qǐng)表單位名稱必須一致?！吧暾?qǐng)審批表”的現(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時(shí)，申請(qǐng)審批表需2人簽字，且需簽相應(yīng)的一個(gè)聲明。在填個(gè)人購(gòu)房合同抵押物清單時(shí)，原值是買賣雙方的成交價(jià)，折扣率＝抵押值（即貸款額）÷原值或評(píng)估值（取低值）。房屋產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、利率不要填寫。借款合同的補(bǔ)充條款：如果借款人提供的有關(guān)聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權(quán)采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責(zé)任等措施。如遇貸款利率調(diào)整，逾期貸款罰息利率按調(diào)整后實(shí)際執(zhí)行的貸款利率上浮30％執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認(rèn)書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，«個(gè)人二手房貸款首付證明»需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在«二手房按揭轉(zhuǎn)款確認(rèn)書»蓋公章。資料填完送預(yù)審。
9 h+ z  Q# p: D- x1 Z- Z! }五、繳費(fèi)義務(wù)　　收取費(fèi)用預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，通知客戶交費(fèi)。
3 W% G0 y+ M$ ?: J  h6 z) k六、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶　　居間機(jī)構(gòu)、買賣雙方。地點(diǎn)：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過(guò)200平方米以上的，需提供交易評(píng)估報(bào)告，復(fù)印資料。①、領(lǐng)3份房地產(chǎn)買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機(jī)構(gòu)的公司章（或簽名）。②、領(lǐng)取申報(bào)表填寫出一個(gè)市場(chǎng)成交價(jià)(交房產(chǎn)證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，出具一票據(jù)交費(fèi)，遞回單（印花稅按成價(jià)1‰交）。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張，當(dāng)面驗(yàn)證及簽字按手印，出一個(gè)受理憑證即領(lǐng)證通知單，房產(chǎn)證原件收回。⑤、憑證，領(lǐng)契費(fèi)、交易費(fèi)、登證費(fèi)收據(jù)，去交費(fèi)。⑥、5個(gè)工作日后，憑領(lǐng)證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
七、收費(fèi)蓋章　?、佟⒛玫叫路慨a(chǎn)證，傳真評(píng)估公司出正式報(bào)告，備抵押用。②、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。
; F5 {" k1 [/ \" [7 f. w! K八、資料歸檔　　資料歸檔原則上是：在房管局過(guò)戶的，7天左右可以歸檔，都沒(méi)有確切的時(shí)間；歸檔時(shí)需產(chǎn)權(quán)人帶著原件身份證在房管局1樓13號(hào)窗口歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。
5 c. C3 l7 x7 t! s: @九、抵押手續(xù)　　辦理抵押①、抵押合同第十六條其他事項(xiàng)應(yīng)填上：貸款用于購(gòu)買二手房，房屋坐落于...（具體位置）。②、借款合同第一條4小項(xiàng)：本合同項(xiàng)下的貸款權(quán)僅限用于：購(gòu)買...（具體位置）的房產(chǎn)。③、房管局出的檔案袋上面應(yīng)寫：二手房抵押。④、抵押7天后領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證。
十、銀行放款　　銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產(chǎn)買賣契約的復(fù)印件，居間機(jī)構(gòu)還需在«二手房按揭轉(zhuǎn)款確認(rèn)書»蓋公章。

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# u& Q/ D- e5 J0 ^二手房貸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　☆ 保險(xiǎn)費(fèi)：【評(píng)估值×貸款年限×55‰】說(shuō)明：根據(jù)需要，可以取消；
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+ |5 }& G' o) z0 W9 z　　☆ 公證費(fèi)：【貸款金額×2‰】說(shuō)明：根據(jù)需要，可以取消；

　　☆ 抵押費(fèi)：【貸款金額×1‰】☆ 抵押印花稅：【貸款金額×0.1‰】

　　★ 權(quán)證資料費(fèi)：【150元/宗】注：面積超過(guò)150平方米的或有地下室的權(quán)證資料費(fèi)220元/宗?！?抵押評(píng)估費(fèi)：【評(píng)估值×2.5‰】
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' t* E2 q" w( D+ V+ z( D3 a  r5 ~! J7 n　　★ 貸款服務(wù)費(fèi)：【評(píng)估值×0.5％＋500元/宗】說(shuō)明：最低800＋500元/宗。房產(chǎn)局相關(guān)收費(fèi)清單(參考)☆ 驗(yàn)證費(fèi)： 【50元/宗】

: ?' z! X7 @! T5 E' s9 U　　☆ 登記費(fèi)： 【80元/宗】☆ 配圖費(fèi)： 【20元/宗】

　　☆ 交易評(píng)估費(fèi)：【評(píng)估值×5‰】說(shuō)明：別墅類、面積200 m²以上的住宅需要繳納；

　　☆ 交易手續(xù)費(fèi)：【面積×6元/m²】說(shuō)明：二手房交易；房改房費(fèi)用減半；【市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×1％】說(shuō)明：非住宅；
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　　☆ 交易印花稅：【雙方成交價(jià)×1‰】說(shuō)明：按照契約價(jià)格，買賣雙方各繳納50％；

. C* X0 Y1 H# ^& D5 H　　☆ 契稅：【市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×2％】說(shuō)明：住宅類；【市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×4％】說(shuō)明：住宅類房本時(shí)間不足5年、大于144 m²、單位售給單位者的；【交易評(píng)估價(jià)×4％】說(shuō)明：非住宅類、住宅類但面積在200 m²以上的；

$ i/ ~/ `) d) M/ s" V1 }9 g& }! \　　☆ 營(yíng)業(yè)稅：【市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×5.5％】說(shuō)明：房本時(shí)間不足5年的；【（市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)－原來(lái)購(gòu)買價(jià)）×5.5％】說(shuō)明：房本時(shí)間超（含）5年但大于144的m²。
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- _: q/ y& [' y6 M" W# A! c/ Q+ |編輯本段
: L( l9 e& e6 Z4 s& e- g' ]) q二手房貸資料　　二手房貸所需條件及資料
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　　借款人所需條件

( c# V, V. Q/ h　　1. 年齡在18-60歲的自然人（港澳臺(tái)及外籍亦可）
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+ W( F5 g! w/ F& U# f: Z* F4 ?　　2.具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力
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　　3.借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過(guò)70歲

7 _$ j6 h0 Q% e9 J$ B, u/ C8 K0 M　　借款人應(yīng)提供的材料

; r9 x5 d; }6 v# R& v: O* W7 p. `　　1. 夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本
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- u9 n* e4 u( o　　2.結(jié)婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份

# \% V( |& R. [　　3.收入證明（銀行指定格式）
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　　4.所在單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章）

- J  Q/ o8 Y; F& X' C( g2 A) V0 \　　5. 資信證明：包括學(xué)歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等
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　　6.如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財(cái)務(wù)報(bào)表。

8 P) F* j. j2 ^　　注：從2010年5月10日左右開始外地戶口在京購(gòu)房貸款還必須提供近一年的繳稅證明或者一年的社保單等能證明在京工作滿一年的材料。

0 m% t1 d' S  D) `' j0 a　　房屋賣主應(yīng)提供材料

　　1. 夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證

8 G; n! k; ~' B9 a) R　　2. 房產(chǎn)證
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　　特殊情況
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　　外籍人士購(gòu)房所需資料：

　　臺(tái)灣人-------大陸往來(lái)通行證（臺(tái)胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購(gòu)房審批表、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）

! U) J3 n. |" a# N( U- y* u4 T+ d　　香港人-------香港身份證、結(jié)婚證、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）
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　　韓國(guó)人--------護(hù)照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）
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　　其他國(guó)籍------護(hù)照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結(jié)婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）

9 U0 f6 U' K# O: I　　賣方為企業(yè)需提供資料：
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　　法人身份證、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、董事會(huì)出售決議、公司章程、授權(quán)委托書、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產(chǎn)證
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編輯本段
" F! u, O' S, J0 c# c' y% t二手房住房公積金貸款二手房住房公積金貸款申請(qǐng)條件　　1. 借款申請(qǐng)人須建立住房公積金賬戶1[2]2個(gè)月（含）以上，同時(shí)足額正常繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上（正常繳存包括按月連續(xù)繳存、預(yù)繳、補(bǔ)繳住房公積金），且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

1 a/ g/ }, R2 O: }9 \　　2. 對(duì)于經(jīng)中心審批同意，處于緩繳狀態(tài)的單位，其職工在滿足建立住房公積金賬戶12個(gè)月（含）以上，且足額正常繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上的條件下，可以申請(qǐng)貸款。
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8 G8 F; Z$ Z0 m) k2 ?1 ?　　3. 借款申請(qǐng)人可為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。
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　　4. 借款申請(qǐng)人夫妻雙方不得有尚未還清的公積金貸款記錄或是政策性貼息業(yè)務(wù)記錄。
二手房住房公積金貸款流程　　1. 提供買賣雙方資料，填寫管理中心制式申請(qǐng)表，報(bào)評(píng)估，交納評(píng)估費(fèi)
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2 i0 d) e* F' ~0 V* G3 h. ~5 M) V　　2. 資料提交管理中心審批，進(jìn)行初審

2 y' Z6 E4 a8 x　　3. 初審?fù)ㄟ^(guò)后通知客戶到管理進(jìn)行中心面簽，管理中心進(jìn)行復(fù)審

　　4. 審批通過(guò)后到公積基金管理中心簽擔(dān)保合同，交納擔(dān)保費(fèi)

  \1 Y1 y* X0 z* i　　5. 貸款批貸后，通知買賣雙方過(guò)戶
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0 E' Y" P/ b( }; g　　6. 拿到新房本后辦理抵押登記，見抵押登記受理單管理中心放款
2 Y/ X9 ]. [$ b2 l9 ]: _二手房住房公積金貸款所需資料　　買方：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證明、職稱證明、公積金對(duì)賬單、如外地戶口需提供暫住證
6 N5 ]( P, w4 m3 l0 u9 r% }
　　賣方：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、房本

　　所需費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)
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編輯本段
二手房最新房貸利率　　

年限	年利率(%)	月利率(%)	月還款額(元)	本息總額(元)
6個(gè)月	4.86%	到期一次還本付息	3 i0 U9 U" A# `+ g0 q8 g
1	5.31%
2	5.40%	4.50	440.51	10572.18
3	5.40%	4.50	301.51	10854.29
4	5.76%	4.80	233.75	11220.07
5	5.76%	4.80	192.21	11532.84
6	5.94%	4.95	165.45	11912.10
7	5.94%	4.95	145.80	12247.04
8	5.94%	4.95	131.12	12587.75
9	5.94%	4.95	119.76	12934.19
10	5.94%	4.95	110.72	13286.33
11	5.94%	4.95	103.36	13644.14
12	5.94%	4.95	97.27	14007.57
13	5.94%	4.95	92.16	14376.58
14	5.94%	4.95	87.80	14751.12
15	5.94%	4.95	84.06	15131.14
16	5.94%	4.95	80.82	15516.58
17	5.94%	4.95	77.98	15907.38
18	5.94%	4.95	75.48	16303.49
19	5.94%	4.95	73.27	16704.85
20	5.94%	4.95	71.30	17111.37
21	5.94%	4.95	69.54	17523.01
22	5.94%	4.95	67.95	17939.68
23	5.94%	4.95	66.53	18361.31
24	5.94%	4.95	65.24	18787.83
25	5.94%	4.95	64.06	19219.16
26	5.94%	4.95	63.00	19655.22
27	5.94%	4.95	62.02	20095.93
28	5.94%	4.95	61.13	20541.21
29	5.94%	4.95	60.32	20990.98
30	5.94%	4.95	59.57	21445.14

4 G+ P) H9 r' p; _' J2 X編輯本段
9 {% L$ x- Y+ I3 _. m1 F9 L注意事項(xiàng)一、挑選房屋　　1、去平臺(tái)指定地點(diǎn)，向房屋查詢員索取查詢申請(qǐng)表格。

　　2、按照查詢表格要求填寫查詢內(nèi)容并交給房屋信息查詢員。3、從查詢員處取得相應(yīng)房屋信息

1 k% h4 \/ {3 F6 m+ n( O　　3、通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估;銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。
" O: M6 v1 Y  u; S' Y0 p二、實(shí)地考察　　1、從房屋信息中選擇中意房源，并和房屋產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系實(shí)地考察房屋情況。

  D1 v6 [9 {5 o/ T+ j3 f) k　　2、注意核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人的身份證，房屋的具體門牌與產(chǎn)權(quán)證上記載的門牌是否一致。
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　　3、注意核對(duì)房屋信息和實(shí)際房屋狀況是否吻合。（平臺(tái)因房源信息量過(guò)大無(wú)法逐套核實(shí)房屋內(nèi)部情況，房屋內(nèi)部情況以實(shí)地情況為準(zhǔn)。）
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; B; Z; U& G/ M0 S　　4、確定房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方是否對(duì)出售此房及對(duì)價(jià)格是否有疑異！

; K/ S& g1 c/ Z& |5 T6 k1 K　　5、鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們?cè)诖说木幼∏闆r;與居委會(huì)和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
: M9 i2 S9 s) l8 l! K5 g7 n: x三、簽訂合同　　1、簽訂房管局的二手房交易合同。合同樣本如下

　　2、簽訂合同時(shí)要仔細(xì)閱讀合同條款，注意將雙方的其他約定填入合同中的附加條款中。

　　3、合同是一種諾成性法律文書，在簽訂之日起合同生效。合同雙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同內(nèi)容。在自主交易時(shí)應(yīng)反復(fù)斟酌，慎重簽訂二手房交易合同。
四、付款方式　　1、在付款上買賣雙方都有一定風(fēng)險(xiǎn)，因房管局交易過(guò)戶時(shí)間較長(zhǎng)。若交易過(guò)戶完成前買方向賣方支付房款，若交易過(guò)戶不成則有可能引起經(jīng)濟(jì)糾紛，若交易過(guò)戶后買方再支付房款又可能使賣方無(wú)法接受。則建議雙方在銀行辦理資金托管以防止經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。
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　　2、辦理二手房按揭的則本身含有資金托管服務(wù)。
; X8 k( ~( `! |4 J2 H$ c五、保險(xiǎn)公證　　1、辦理二手房按揭的客戶應(yīng)去貸款行指定的保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。
: v" l. s4 a% I3 N& a) K9 q8 y1 X
　　2 、辦理二手房按揭的客戶應(yīng)去貸款行指定的公證處辦理公證
8 e" ~  S- s5 N$ x) p六、驗(yàn)收房屋　　1、在買方接收所買房屋時(shí)應(yīng)對(duì)房屋的內(nèi)部設(shè)施、水、電、燃?xì)狻㈦娫捹M(fèi)等進(jìn)行核對(duì)驗(yàn)收，以防止給日后帶來(lái)生活不便和經(jīng)濟(jì)糾紛
七、物業(yè)過(guò)戶　　1、買方在驗(yàn)收房屋后應(yīng)及時(shí)和賣方去物業(yè)公司辦理物業(yè)過(guò)戶，以防止日后諸多不便。
0 ~" l' u0 [  ?$ N8 F5 G八、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶　　買賣雙方應(yīng)去房屋管理局辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)中國(guó)民法通則規(guī)定在中國(guó)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)換需經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記方才生效。
7 o3 |8 E7 }, l, o0 Q$ j! v' q' c
, Q( K  h5 e$ {; s　　辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶步驟如下：

0 k4 S0 i9 A$ w- n* B" p" u: _　　第一步：賣方夫妻雙方和買方去市房管局（地址）收件窗口交納相關(guān)資料（下有具體說(shuō)明），并填寫房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記表及房屋產(chǎn)權(quán)登記表，并取得收件單。
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　　第二步：買賣雙方按收件單上的取件日期去房管局取件窗口交納相關(guān)費(fèi)用（下有具體說(shuō)明），買方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

; H+ v: p/ w: l6 i3 t' z% S; _　　第四步：買方持新辦的產(chǎn)權(quán)證及賣方土地證去國(guó)土局（地址）辦理新土地證。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶完畢。
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" U! q) X  Y$ m1 W　　1、交房管局過(guò)戶收件資料：賣方：夫妻雙方身份證，結(jié)婚證，戶口本，房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證，有共有人的提供共有人夫妻雙方的身份證，戶口本，結(jié)婚證，共有權(quán)證。買方：買方身份證，戶口本，已簽好的二手房交易合同。
2 l( j6 T8 l, d5 s/ H
% H) A" i( x$ N( C1 m. H　　2、相關(guān)費(fèi)用：賣方：交易手續(xù)費(fèi)（房屋產(chǎn)權(quán)面積*3元/平方米，轉(zhuǎn)讓房屋房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)間不足兩年的交納房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)百分之五點(diǎn)五的交易稅，房屋產(chǎn)權(quán)證超過(guò)兩年的但交易房屋面積大于144平方的交納（市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)---原來(lái)購(gòu)買價(jià)）的百分之五點(diǎn)五的營(yíng)業(yè)稅）買方：契稅：（144平方以下住宅交納房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)百分之二的契稅，住宅類房本時(shí)間不足兩年，面積大于144平方米，非自然人之間的交易交納房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)百分之四的契稅，200平方米以上住宅，非住宅，交易的交納交易評(píng)估價(jià)的百分之四的契稅。）交易手續(xù)費(fèi)（房屋產(chǎn)權(quán)面積*3元/平方）。驗(yàn)證費(fèi)：50元/筆登記費(fèi)：80元/筆配圖費(fèi)：20元/筆.。
9 r0 A  P3 o0 r0 B9 k九、二手房交易繳納稅費(fèi)　　1，契稅：（受讓人繳納）　

　　新建商品住房買賣：按房?jī)r(jià)的3%（個(gè)人購(gòu)買普通住房為1.5%)　

* z' r2 c  x! @- S1 v6 o& N; [　　非居住新建商品房買賣：按房?jī)r(jià)的3%　

: h5 {. S' C$ D" A0 @7 n9 p　　存量住房買賣：按房?jī)r(jià)的3%（個(gè)人購(gòu)買普通住房為1.5%)　

　　非居住存量房屋買賣：按房?jī)r(jià)的3%　

: h+ ~) X3 D1 r& `- O% ]3 W　　交換：房屋交換差價(jià)支付方按差額的3%　
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　　贈(zèng)與：按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的3%　
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  V% Z! L# E5 U2 f- x　　預(yù)購(gòu)商品房及其轉(zhuǎn)讓：按房?jī)r(jià)的3%（其中個(gè)人預(yù)購(gòu)普通住房按房?jī)r(jià)的1.5%)預(yù)征　
0 q- A3 k. r! y5 g
) d5 s: r+ Q4 e　　2，印花稅：　
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* ~) q- L! X. g# q) ?% R/ K4 q　?。?） 合同印花稅：　新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房?jī)r(jià)的0.03%　存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%　

　?。?）權(quán)利、許可證照印花稅：房屋產(chǎn)權(quán)證每件五元　
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　　3，營(yíng)業(yè)稅（5.5%）　
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. |, M9 a/ ?: I, A1 u( L+ j　　個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的或個(gè)人購(gòu)買不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，則按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅?！?
0 ^' \6 P5 r" z' t1 V+ n2 A3 v
) d2 a; Q- Y3 q2 z3 X" E　　單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。　

　　單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?

# s2 \  S6 R) Z6 t2 S; p/ [　　4，個(gè)人所得稅　

　　個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”（20%）繳納個(gè)人所得稅?！?

5 U, B2 u- V  n　　納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（上海、浙江：1%）核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。 如何判斷房產(chǎn)中介是否賺差價(jià)

編輯本段
. Y; u0 y1 W: u8 e& H  @2 K+ `二手房貸款本息的歸還　　貸款利率按人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房抵押貸款利率執(zhí)行。當(dāng)國(guó)家利率調(diào)整時(shí)，其貸款利率標(biāo)準(zhǔn)隨之調(diào)整，實(shí)行一年一定( 據(jù)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定的個(gè)人住房抵押貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，按等額法計(jì) 算確定的每萬(wàn)元貸款月供額)。
) E5 r, E, e% t. x
　　購(gòu)房抵押貸款采取按月分期歸還法，借款人必須在繳款專用賬戶內(nèi)保持一定的余額，銀行每月在合同約定還款日從該賬戶上扣劃貸款本息。
( [+ P% ~$ o3 s& A
; S* |8 c- J4 c' t4 @5 Y　　借款人可以采用等額法或遞減法每月償還貸款本息
4 S  N6 }1 u" D/ C7 Y1 k
0 r" o: u; Y5 q　　1.等額法的計(jì)算公式：每月還款金額=(月利率×(1+月利率)供款總期數(shù)/(1+月利率)供款總期數(shù)-1)×貸款本金
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　　2.遞減法的計(jì)算公式：每月還款金額=貸款本金/供款總期數(shù)+(本金-累計(jì)已償還本金)×月利率[3]

選個(gè)好的 才有保證 這話沒(méi)錯(cuò)


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