蔡穗聲：1951年生，經(jīng)濟學副研究員，高級經(jīng)濟師，房地產(chǎn)估價師，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長，南方房地產(chǎn)雜志社長

大洋網(wǎng)1月17日報道 昨日，廣東省房協(xié)會長蔡穗聲在羊城學堂“房價與家庭置業(yè)計劃”主題演講中表示，他不認為房價會降下來，建議年輕人結(jié)婚后，如果沒有能力不一定做房奴，與其將錢全部壓在房子上，不如先租房子住。

在冊開發(fā)商6000個風光的不到100個

蔡穗聲指出，目前的樓市是個政策市場，不能只研究供求關(guān)系。

目前廣東省在冊的開發(fā)商大概有6000個，其中4000個左右是沒有項目的了，但因為項目有手尾公司又不許撤銷；正常運作的有2000個左右，但真正很風光的房企不到100個。

蔡穗聲建議，購房者不要貪便宜，買房時找好的開發(fā)商和中介商，以防房款被卷款逃走。買房中遇到能給很多甜頭的，往往就是陷阱。

限價房銀行賺得最多

蔡穗聲對地價等費用占房價比例進行舉例說明。據(jù)介紹，目前廣州小高層商品住宅樓的建筑成本1000～2000元/平方米，高層要超過2500元/平方米。正常商品房項目中，進開發(fā)商腰包的利潤高于銀行利息，但在限價房例子中，銀行賺的竟比開發(fā)商還多。

以白云區(qū)某限價房為例，扣除掉地價和31%建設費用后，銀行利息占財務支出的7.83%，開發(fā)商老板分到腰包的約占6.08%。但蔡穗聲強調(diào)，上述比例只是算費用占房價比率，如果算凈收益率會高很多，因為開發(fā)商不完全靠自有資金進行開發(fā)，主要靠銀行借款和預售款啟動項目。

會后，有現(xiàn)場市民對“銀行賺的比開發(fā)商還多”提出看法。他認為，該種算法不進一步說明可能誤導市民。因為開發(fā)商往往只需3成左右自有資金，最終算出來的6%左右是凈利潤；而銀行拿出了近7成的資金，才拿到7%左右的利潤，還要用來支付人工等運營成本。

看不到房價下降的理由

有市民詢問目前政策頻出，房價能否下降？蔡穗聲對此回應，個人不認為房價會降下來。所有人都希望房價能降下來，但客觀走勢不以大家意志為轉(zhuǎn)移。翻回去看，房價雖然有上下波動，但總的趨勢還是向上的。在未來十年二十年，甚至三十年內(nèi)大趨勢是往上走。

蔡穗聲稱，想房價下降只能說是良好心愿，短期內(nèi)還找不出房價下降的理由。

物業(yè)稅近期難出臺

但也有市民提問，目前國家已經(jīng)表示要征物業(yè)稅，就算有條件買2套房是否也要顧及物業(yè)稅。

蔡穗聲回應，物業(yè)稅開征還未看到具體方案出來，預計不是近期出現(xiàn)的事情。另外，不是有了物業(yè)稅房地產(chǎn)就不能成為資產(chǎn)，只是成本與收益關(guān)系將會發(fā)生變化。

(本文來源：大洋網(wǎng) )