蔡穗聲：1951年生，經(jīng)濟(jì)學(xué)副研究員，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，房地產(chǎn)估價(jià)師，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，南方房地產(chǎn)雜志社長(zhǎng)

大洋網(wǎng)1月17日?qǐng)?bào)道 昨日，廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲在羊城學(xué)堂“房?jī)r(jià)與家庭置業(yè)計(jì)劃”主題演講中表示，他不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)，建議年輕人結(jié)婚后，如果沒(méi)有能力不一定做房奴，與其將錢(qián)全部壓在房子上，不如先租房子住。

在冊(cè)開(kāi)發(fā)商6000個(gè)風(fēng)光的不到100個(gè)

蔡穗聲指出，目前的樓市是個(gè)政策市場(chǎng)，不能只研究供求關(guān)系。

目前廣東省在冊(cè)的開(kāi)發(fā)商大概有6000個(gè)，其中4000個(gè)左右是沒(méi)有項(xiàng)目的了，但因?yàn)轫?xiàng)目有手尾公司又不許撤銷(xiāo)；正常運(yùn)作的有2000個(gè)左右，但真正很風(fēng)光的房企不到100個(gè)。

蔡穗聲建議，購(gòu)房者不要貪便宜，買(mǎi)房時(shí)找好的開(kāi)發(fā)商和中介商，以防房款被卷款逃走。買(mǎi)房中遇到能給很多甜頭的，往往就是陷阱。

限價(jià)房銀行賺得最多

蔡穗聲對(duì)地價(jià)等費(fèi)用占房?jī)r(jià)比例進(jìn)行舉例說(shuō)明。據(jù)介紹，目前廣州小高層商品住宅樓的建筑成本1000～2000元/平方米，高層要超過(guò)2500元/平方米。正常商品房項(xiàng)目中，進(jìn)開(kāi)發(fā)商腰包的利潤(rùn)高于銀行利息，但在限價(jià)房例子中，銀行賺的竟比開(kāi)發(fā)商還多。

以白云區(qū)某限價(jià)房為例，扣除掉地價(jià)和31%建設(shè)費(fèi)用后，銀行利息占財(cái)務(wù)支出的7.83%，開(kāi)發(fā)商老板分到腰包的約占6.08%。但蔡穗聲強(qiáng)調(diào)，上述比例只是算費(fèi)用占房?jī)r(jià)比率，如果算凈收益率會(huì)高很多，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不完全靠自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要靠銀行借款和預(yù)售款啟動(dòng)項(xiàng)目。

會(huì)后，有現(xiàn)場(chǎng)市民對(duì)“銀行賺的比開(kāi)發(fā)商還多”提出看法。他認(rèn)為，該種算法不進(jìn)一步說(shuō)明可能誤導(dǎo)市民。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商往往只需3成左右自有資金，最終算出來(lái)的6%左右是凈利潤(rùn)；而銀行拿出了近7成的資金，才拿到7%左右的利潤(rùn)，還要用來(lái)支付人工等運(yùn)營(yíng)成本。

看不到房?jī)r(jià)下降的理由

有市民詢(xún)問(wèn)目前政策頻出，房?jī)r(jià)能否下降？蔡穗聲對(duì)此回應(yīng)，個(gè)人不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)。所有人都希望房?jī)r(jià)能降下來(lái)，但客觀走勢(shì)不以大家意志為轉(zhuǎn)移。翻回去看，房?jī)r(jià)雖然有上下波動(dòng)，但總的趨勢(shì)還是向上的。在未來(lái)十年二十年，甚至三十年內(nèi)大趨勢(shì)是往上走。

蔡穗聲稱(chēng)，想房?jī)r(jià)下降只能說(shuō)是良好心愿，短期內(nèi)還找不出房?jī)r(jià)下降的理由。

物業(yè)稅近期難出臺(tái)

但也有市民提問(wèn)，目前國(guó)家已經(jīng)表示要征物業(yè)稅，就算有條件買(mǎi)2套房是否也要顧及物業(yè)稅。

蔡穗聲回應(yīng)，物業(yè)稅開(kāi)征還未看到具體方案出來(lái)，預(yù)計(jì)不是近期出現(xiàn)的事情。另外，不是有了物業(yè)稅房地產(chǎn)就不能成為資產(chǎn)，只是成本與收益關(guān)系將會(huì)發(fā)生變化。

(本文來(lái)源：大洋網(wǎng) )