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標(biāo)題: 汶上購房早知道（想買房的看看有好處） [打印本頁]

作者: 中都妞丫 時(shí)間: 2010-5-26 16:44
標(biāo)題: 汶上購房早知道（想買房的看看有好處）
商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過程時(shí)間長，價(jià)格高，手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識(shí)。

當(dāng)然還一定要有一筆資金的支持，這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購買物業(yè)的品質(zhì)。并且對(duì)于商品房的一切相關(guān)知識(shí)您一定要做足功課。比如什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？等等名詞解釋，當(dāng)然更重要的是哪些房能買，哪些房不能買。當(dāng)您把這些基礎(chǔ)信息了解全面后，您才能夠真正的進(jìn)入到實(shí)際看房的大軍當(dāng)中，所以您將來想買到一套好房，了解這些基礎(chǔ)知識(shí)是必不可少的。

房地產(chǎn)名詞解釋：基礎(chǔ)知識(shí)
1.樓盤均價(jià)：是樓盤的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但購房者在去售樓處咨詢時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往是買不到的。那么“均價(jià)”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況以及成本核算，定出要銷售的小區(qū)中的銷售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價(jià)差系數(shù)。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

2.樓盤起價(jià)：樓盤中相對(duì)位置不好的那一類房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對(duì)購房者沒有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。

3.使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。

4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

5.建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

6.房屋的產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。

7.印花稅

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。

1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。

2)稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。

3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。

8.契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。

房地產(chǎn)名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層

低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。

小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。

多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。

板式小高層：　作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。

躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

房地產(chǎn)名詞解釋：套內(nèi)建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

房地產(chǎn)名詞解釋：建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：
(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積(包括陽臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：

(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。

(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。

(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。

房地產(chǎn)名詞解釋：住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式

住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式

住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內(nèi)，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔(dān)起來，同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。　　

住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)，又稱鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)。因?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚，所以磚的形狀及強(qiáng)度就決定了房屋的強(qiáng)度?？梢赃@樣說，磚的形狀越規(guī)則，砂漿的強(qiáng)度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強(qiáng)度就越高，房屋的耐用年限就越長。

磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：
①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。
②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。
③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。
④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。
⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。這種結(jié)構(gòu)的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡單，材料也比較單一。不過，它的耐用年限短，設(shè)施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。　

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結(jié)構(gòu)具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑依其施工方式的不同可分為：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類。

房地產(chǎn)名詞解釋：商品房的銷售面積如何計(jì)算

商品房的銷售面積如何計(jì)算

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào))：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。

(2)作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

房地產(chǎn)名詞解釋：朝向和樓層

在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣，造成消費(fèi)者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二三間，其朝向也不會(huì)完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。

消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。

在南方炎熱地區(qū)，除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風(fēng)的直線流動(dòng)，在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門、窗是否在一個(gè)方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出，所以一般會(huì)用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?br />
一般來說，一天之內(nèi)陽光能射入時(shí)間２～３小時(shí)，對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣，殺滅細(xì)菌，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向?yàn)榧?。?duì)于廚房，應(yīng)避免西向?yàn)橐?，因廚房內(nèi)本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛(wèi)生間相對(duì)來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好能有兩個(gè)陽臺(tái)，其中一個(gè)陽臺(tái)一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。

現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對(duì)于條式一梯二戶，一套只有二個(gè)方向來通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí)，就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對(duì)于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)多，要為各戶都留有一個(gè)相對(duì)較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。

低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。

大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì)去過問其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬不要忘記要看看室外?？搓?、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí)，對(duì)這些問題一定要—一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。

一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。

手把手教你買房子（選房篇）

通過對(duì)自身的消費(fèi)需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價(jià)格、面積等）進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個(gè)適合自身實(shí)際需要的購房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進(jìn)行篩選、比較，確定幾個(gè)備選項(xiàng)目。

可以通過以下幾點(diǎn)選房：

1.網(wǎng)上選房——可以從房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)上，通過價(jià)格、區(qū)域等條件來搜索您最需要的房子

2.專家指點(diǎn)或朋友推薦——專家、朋友的意見一定不要忽視，他們一定會(huì)從親身體驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中告訴你方式方法

3.實(shí)地考察——只有實(shí)地考察，才能切身的了解到這個(gè)樓盤的交通是否便利，周邊配套是否完善、小區(qū)規(guī)模是大是小等等。

教你如何看樓書

看圖畫

經(jīng)過美化的樓盤效果圖，不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下，隨著彩印技術(shù)的不斷提高，售樓書越做越精美，但同時(shí)距離實(shí)際也越來越遠(yuǎn)。購房者應(yīng)該注意，樓書上的平面圖也有學(xué)問，購房人應(yīng)由大到小進(jìn)行閱讀，首先應(yīng)研究小區(qū)總體規(guī)劃平面圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是否影響采光，仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況，進(jìn)出小區(qū)是否方便，是否有保安系統(tǒng)，垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖，最后看自己擬選購的單位平面圖。

看方向

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓書時(shí)首先要明確：“上北下南，左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣，房地產(chǎn)發(fā)展商宣傳惟恐不及。

看文字

銷售單張上標(biāo)注的價(jià)格一定要搞清，起價(jià)、均價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)各不相同，有時(shí)樓書上出現(xiàn)的價(jià)格只是供應(yīng)幾套的優(yōu)惠價(jià)。另外，樓書上承諾的交樓日期、建設(shè)材料、配套設(shè)施等也可能在日后發(fā)生變化，因此簽約之前一定要落實(shí)清楚。

看戶型

過去的許多老戶型，過于強(qiáng)調(diào)出房率，戶型設(shè)計(jì)得往往過于直露、簡陋。進(jìn)入戶門后往往沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象一覽無遺，臥室、書房的私密性和安適度受到影響，現(xiàn)在買房應(yīng)避免此類戶型。

目前普遍看好的戶型設(shè)計(jì)一般都重視功能分區(qū)明確，既有層次感又不宜設(shè)置過多隔斷墻，用一條較短的走廊連接臥室和起居室，進(jìn)入戶門以后起居室分為會(huì)客和餐廳兩個(gè)區(qū)域，餐廳和廚房相連，臥室和衛(wèi)生間相連，兩者互不干擾。

住宅里不同房間的門戶朝向也很有學(xué)問。如衛(wèi)生間的門向著廳開，私密性不強(qiáng)，形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設(shè)計(jì)成相對(duì)或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛(wèi)生間的房門，可通過套房的整體戶型設(shè)計(jì)和曲折巧設(shè)衛(wèi)生間。廚房由于多和餐廳相連，可以設(shè)在靠近戶門的位置。

近年來，“動(dòng)靜分開”成為體現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)成功與否的一個(gè)重要因素。過去由于設(shè)計(jì)的不足，主人去臥室、廚房、衛(wèi)生間都要反復(fù)穿過起居室，造成起居室靜態(tài)區(qū)域內(nèi)的紊亂。同時(shí)，一旦起居室有客人，家中的所有成員都難以回避，這是在選擇新居的時(shí)候應(yīng)該注意避免的。

價(jià)格位置的考慮因素

價(jià)格：如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷等）　

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前被交通相對(duì)方便。的地區(qū)是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區(qū)。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

1、居住密度及私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。

2、公共建筑

居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。

3、小區(qū)綠化

居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺(tái)和屋頂綠化，有些開發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。

4、小區(qū)布局

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

5、小區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。

人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對(duì)小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。

戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

位置

如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M足您的各類需求。它通常具有下列特征：　

1.城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向，如北京的上風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较颉?font class="jammer">4 A1 m( S; W0 Y; M, \

2.交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū)，不超過可接受的時(shí)間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時(shí)，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。　

3.城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過1公里，否則有些設(shè)施難以接通，對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房價(jià)增加。　

4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。

5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá)，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂之所，社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。

樓層　

低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。

大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì)去過問其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí)，對(duì)這些問題一定要—一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。

一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。

設(shè)施　　

業(yè)主們都希望項(xiàng)目內(nèi)“家園”內(nèi)有一個(gè)好的環(huán)境，這是千真萬確的。但業(yè)主們?nèi)绻理?xiàng)目里要建公園，則會(huì)有不同意見特別是當(dāng)他們認(rèn)識(shí)到，這項(xiàng)投資及以后的維護(hù)費(fèi)用要由他們來出的話，可能更有爭議。我看到有些報(bào)道說，某項(xiàng)目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的，就個(gè)人觀點(diǎn)而言，實(shí)屬不當(dāng)投資。有人會(huì)說我土老帽，其實(shí)不全是這么回事。一個(gè)好的家園，環(huán)境應(yīng)該是干凈、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。

另外，園林建設(shè)還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性，如一樓的住戶可在開發(fā)商以樹籬或其他方式標(biāo)出的花園內(nèi)種樹、種花、種草，不僅可以美化環(huán)境，突出個(gè)性，而且不用花開發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢?？傊?，環(huán)境綠化實(shí)屬必要，但實(shí)在沒有必要投資搞華而不實(shí)的公園式的園林，特別是投資巨大，維護(hù)費(fèi)用很大的園林，這一點(diǎn)，買房者在選房需引起重視。

至于會(huì)所，當(dāng)然是很必要的，高檔社區(qū)更少不了。但是，會(huì)所體量應(yīng)與項(xiàng)目大小相匹配，也就是利用率和維護(hù)費(fèi)用的問題。另外，會(huì)所內(nèi)容也很重要。我個(gè)人覺得，除其他設(shè)施外，有兩樣設(shè)施必不可少，特別是對(duì)高檔家園而言：一是健身設(shè)施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內(nèi)空間；二是室內(nèi)游泳池。成功的業(yè)主都十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此，這是健康的生活方式。其他的可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有的會(huì)所搞什么棋牌室，個(gè)人認(rèn)為不當(dāng)，搓麻當(dāng)然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要會(huì)所用大家的錢來建棋牌室，畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式，這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關(guān)。

判斷開發(fā)商實(shí)力及樓盤自身素質(zhì)

看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況，一般有以下幾點(diǎn):

第一，開發(fā)商的實(shí)力：有實(shí)力的發(fā)展商在開發(fā)樓盤時(shí)，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤。

1、開發(fā)商以往的業(yè)績；2、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實(shí)力嗎？3、市場(chǎng)占有率，像萬科這樣的企業(yè)，同期開工的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)占有率非常高，如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。

第二，樓盤的合法性：對(duì)樓盤的用地、規(guī)劃等進(jìn)行審查，看樓盤是否符合國家規(guī)定，重點(diǎn)是要看樓盤有沒有“七證”，是否屬商品房;

第三，樓盤的自身素質(zhì)：

1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。

2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果，需要晚上去看，去實(shí)地考察。

3、樓內(nèi)垂直交通。對(duì)高層電梯而言看其配備的電梯質(zhì)量如何，安全通道是否暢通。

4、結(jié)構(gòu)。一套房建成之后，建筑格局很難改變，要想得到最佳的使用效果，一開始就得選擇合理的格局。

5、其他細(xì)節(jié)。看窗沿、墻角、天花等做工是否仔細(xì)，水、電等配件是否安裝到位等。

第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢，看樓盤的物業(yè)管理，治安善如何，樓宇有無法法律糾紛等。

怎么考察施工現(xiàn)場(chǎng)？

在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，您要對(duì)房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)地考察。

此外，在對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。

買房經(jīng)驗(yàn)豐富的人士還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對(duì)一些無法實(shí)地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時(shí)，也要多方面打聽相關(guān)的信息。

手把手教你買房子（合同篇）

選定項(xiàng)目后，交訂金前，最好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問題，如有條件最好聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理，從而確保購房后萬一與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛時(shí)不至于太被動(dòng)。

做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交訂金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購書和確定簽署正式合同的時(shí)間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。

購買現(xiàn)房的注意事項(xiàng)

下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件

2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。

二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

簽訂認(rèn)購書流程

簽定流程

你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：

1.認(rèn)購物業(yè)；

2.房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；

3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。

簽訂購房合同流程及注意事項(xiàng)

簽定合同

簽訂購房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里?！　?br />
您如果對(duì)簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。(注意：還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺不好，不想購買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。

簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者務(wù)必重視。請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如下：

1、談妥價(jià)格后，購房者應(yīng)簽訂認(rèn)購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購房者在什么情況下可終止協(xié)議、索回定金。認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：認(rèn)購物業(yè)、房價(jià)（包括戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購條件（包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。

2、簽完認(rèn)購書后，售方應(yīng)給購房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。

3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購房合同了。內(nèi)容包括：

（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

（2）房價(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；

（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

（7）保修責(zé)任；

（8）購房人使用權(quán)限；

（9）雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；

（10）違約賠償責(zé)任；

（11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：

1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。

近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢(shì)，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財(cái)力和精神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時(shí)粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價(jià)格就馬上簽字，使合同失去了它應(yīng)有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。

首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。你可以要求開發(fā)商出示工商營業(yè)執(zhí)照，以確認(rèn)開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認(rèn)你所要購買商品房的合法性。通過對(duì)四證的審查和你對(duì)所購樓盤的實(shí)地察看，你可以放心地簽訂正式的《商品房買賣合同》了。

在簽訂購房合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國家認(rèn)定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由河南省工商局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開發(fā)商提供，是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購房人的權(quán)利。

如何退定金

對(duì)于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當(dāng)中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對(duì)購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？

一、定金能不能退。目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買受人極為不利，使買受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認(rèn)為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？

二、定金的法律規(guī)定。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對(duì)定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。除了法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認(rèn)購書》格式合同，要求開發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認(rèn)購書的格式條款內(nèi)容實(shí)際上是對(duì)《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認(rèn)購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認(rèn)購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。第六條規(guī)定：認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購書自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論：商品房認(rèn)購書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。

三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會(huì)及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認(rèn)購書》，不同意開發(fā)商對(duì)此認(rèn)購書的內(nèi)容做修改。

四、如何退定金才能成功。通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，另外，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

手把手教你買房子（貸款篇）

手把手教你買房子（驗(yàn)收篇）

手把手教你買房子（入住篇）

辦理房屋產(chǎn)權(quán)證流程以及準(zhǔn)備材料

1.產(chǎn)權(quán)人需準(zhǔn)備資料：　　　

商品房買賣契約正本；　　

購房發(fā)票復(fù)印件產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件（無身份證者需提供有效身份證件復(fù)印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復(fù)印件）；契稅發(fā)票上報(bào)聯(lián)；物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。

2.開發(fā)公司需準(zhǔn)備資料：商品房銷售許可證復(fù)印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復(fù)印件或商品房交易代碼；竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件或商品房交易代碼授權(quán)委托書。

3.辦證須知：產(chǎn)權(quán)人帶全資料到房管局辦理，交納相應(yīng)的住房交易產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。

房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程

（1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請(qǐng)書，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請(qǐng)書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。

（2）勘丈繪圖。它是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。

（3）產(chǎn)權(quán)審查。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。

產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過程。

需要說明的是，這里的產(chǎn)權(quán)審查是全面的、更為細(xì)致的產(chǎn)權(quán)審查，是經(jīng)過了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權(quán)審查。

（4）繪制權(quán)證。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。

（5）收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫，把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。

發(fā)放產(chǎn)權(quán)證前，必須全面檢查應(yīng)發(fā)放的權(quán)證有無差錯(cuò)，是否已交納契稅。

個(gè)人購買商品房，辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交：
1、購房合同（正本）；
2、購買發(fā)票（原件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、個(gè)人身份證及復(fù)印件。

必須本人親自到場(chǎng)辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過公正的委托書。

二、單位購買商品房，辦理房產(chǎn)證需持：

1、購房合同（正本）；
2、購買發(fā)票（復(fù)印件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、單位介紹信（同時(shí)還需注明單位性質(zhì)、委托何人前來辦理）；
5、《住房質(zhì)量保證書》、《住房使用說明書》。

辦理產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)權(quán)證在使用中常出現(xiàn)的問題

買房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。買進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》（即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件）后，你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù)，通過產(chǎn)權(quán)登記，可以使你驗(yàn)證所購買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，可及時(shí)通過法律向賣方索賠。

請(qǐng)注意，在產(chǎn)權(quán)登記過程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用，一般由買方承擔(dān)。

若您買的是商品房，則按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權(quán)總登記，并在領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書》后的5個(gè)月內(nèi)為購房者申辦房地產(chǎn)證。

產(chǎn)權(quán)證在使用過程中常出現(xiàn)的法律問題

什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。

所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對(duì)房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán)，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。

房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒有占有權(quán)，使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。

一、遺失《房地產(chǎn)證》如何申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)

《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》上注明″補(bǔ)發(fā)″字樣。申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交如下材料：

（一）刊登公告聲明的報(bào)紙；

（二）身份證明；

（三）補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)書

二、如何識(shí)別房產(chǎn)證的真?zhèn)?font class="jammer">: F; z- Z) y* s. a) @9 w. A, ^

建設(shè)部決定在2002年1月1日實(shí)施《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的同時(shí)，在全國啟用新的統(tǒng)一印制的房屋權(quán)屬證。那么，新證與舊的權(quán)屬證書有什么不同？怎樣才能較好地識(shí)別房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)危?font class="jammer">) `% c$ m$ U- v! n3 E5 s! c: D

1：格式內(nèi)容不一樣。我國的產(chǎn)權(quán)登記始于解放初期，權(quán)證由各地印制，格式內(nèi)容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設(shè)部統(tǒng)一過全國房屋權(quán)屬證書樣式，但目前證書格式內(nèi)容仍不統(tǒng)一。有建設(shè)部式樣的，有改造建設(shè)部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。

2：印制質(zhì)量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質(zhì)地更是差別甚大。

3：沒有任何防偽措施。

4：發(fā)證機(jī)關(guān)極不規(guī)范，有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規(guī)范，不統(tǒng)一。

新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項(xiàng)目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，這就有效地保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。權(quán)證印制質(zhì)量上乘，封面為紅色（他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色，印有金色國徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料，內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等，規(guī)范了發(fā)證機(jī)關(guān)和用印。

根據(jù)上述新舊權(quán)屬證的不同和新證的特點(diǎn)，我們對(duì)權(quán)屬證書的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。

首先，應(yīng)該按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量較高。

由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選用專門材料印制，它的質(zhì)地和印制質(zhì)量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當(dāng)然，最重要，最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。主要有以下幾個(gè)方面。

1：建房注冊(cè)號(hào)

由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。那么在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號(hào)。

2：發(fā)證機(jī)關(guān)（蓋章）

這里要注意兩個(gè)方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，他們發(fā)的權(quán)證都屬于非法，無效的；二是所蓋印章均系機(jī)器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。

3：團(tuán)花

在封面里頁有由土紅，翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰。

4：花邊

首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬，對(duì)稱，左右等寬，對(duì)稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩，清晰。

5：暗印，水印

所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處，則可見高層或多層水和房屋

6：編號(hào)

在封面三頁，即“注意事項(xiàng)”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。

7：發(fā)證編號(hào)

即首頁花邊框內(nèi)上端由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè)，檔案記載相一致。

按照上述權(quán)證的特點(diǎn)和防偽功能，進(jìn)行綜合審查考慮，你手中的房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識(shí)別了。

住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及費(fèi)用的基本構(gòu)成

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容　　

包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。　　

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象　　

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。對(duì)于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們?cè)谛^(qū)居住時(shí)的部分行為?！　?br />
三、住宅小區(qū)居住設(shè)施管理　　

住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理。管理重點(diǎn)在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中產(chǎn)權(quán)人與使用人、不同產(chǎn)權(quán)人之間及房屋中設(shè)備和與公用設(shè)備之間等因使用關(guān)系而產(chǎn)生的各種需要調(diào)節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)。　　

住宅小區(qū)的公共設(shè)施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況及運(yùn)行結(jié)果，代繳各種有關(guān)費(fèi)用。

四、居住環(huán)境管理　　

住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對(duì)人為環(huán)境的管理是維護(hù)和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護(hù)是一種環(huán)境秩序。　　

住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對(duì)現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行有效的了解和監(jiān)測(cè)，及時(shí)納入物業(yè)管理公司管理檔案

物業(yè)管理費(fèi)用的基本構(gòu)成

1、管理費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

2、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi):用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用:

3、保潔費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；

4、保安費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；

5、維修費(fèi):用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。

物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應(yīng)；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點(diǎn)，其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的問題，更成了人們議論的焦點(diǎn)。

1、物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生

1.1 物業(yè)收費(fèi)

物業(yè)收費(fèi)問題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費(fèi)到底應(yīng)是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費(fèi)？至今沒有一個(gè)明確的說法，因收費(fèi)不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費(fèi)，另一個(gè)是不收費(fèi)，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)用的比較嚴(yán)重，比如拆遷戶，對(duì)拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費(fèi)，有的因車輛丟失不交保安費(fèi)，低層住戶不交電梯費(fèi)，二次加壓費(fèi)等，另一方面：業(yè)主方面主要是認(rèn)為管理服務(wù)不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費(fèi)不合理，亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標(biāo)準(zhǔn)可循。

1.2 質(zhì)價(jià)不符是問題的根源

物業(yè)收費(fèi)應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費(fèi)的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的量化與質(zhì)化，從而體現(xiàn)質(zhì)價(jià)比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來的，體制轉(zhuǎn)軌的過程是急促的，被動(dòng)的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實(shí)力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務(wù)不及時(shí)，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說價(jià)格降低了矛盾就減少了，而應(yīng)從根本上即體制上、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場(chǎng)，再通過招標(biāo)等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通，確定買房子并不只是買個(gè)成品，而是包括買賣之后的延伸服務(wù)的理念，這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時(shí)對(duì)以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患，又可對(duì)房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對(duì)其進(jìn)行約束。

1.3 業(yè)主有償付費(fèi)觀念未形成

從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒有形成，長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護(hù)保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔(dān)，人們對(duì)此觀念還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過來，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來支出還有待時(shí)日。

1.4 法律不健全，處理糾紛無法可依

我國目前遠(yuǎn)沒有一部關(guān)于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的要求。

2、物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)宗旨，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，作為業(yè)主都希望請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主，客戶熱情服務(wù)，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動(dòng)作雅觀等。②服務(wù)設(shè)備完好，硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機(jī)器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具等、對(duì)這些設(shè)備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務(wù)技能的嫻熟，服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)掌握和具備的基本功，應(yīng)當(dāng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的制安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。④服務(wù)方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時(shí)間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務(wù)收費(fèi)合理，物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務(wù)，便民服務(wù)也應(yīng)滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費(fèi)，或多收費(fèi)少服務(wù)。⑥服務(wù)制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速，服務(wù)效率是向業(yè)主，客戶服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工的素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場(chǎng)，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價(jià)格，加快銷售進(jìn)度，同時(shí)良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達(dá)到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。

家庭裝飾也是工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問題

家庭裝飾是室內(nèi)裝飾工程的一個(gè)重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價(jià)與檔次也越來越高，與此同時(shí)，其工程質(zhì)量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學(xué)地檢驗(yàn)家庭裝飾工程的質(zhì)量，切實(shí)維護(hù)好業(yè)主的利益，已引起了有關(guān)管理部門和廣大消費(fèi)者的共同關(guān)注。

進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設(shè)部及有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等，這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定大多針對(duì)公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對(duì)家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時(shí)又因?qū)I(yè)術(shù)語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識(shí)，給檢驗(yàn)具體工程質(zhì)量的時(shí)候帶來麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設(shè)計(jì)工作，近來又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗(yàn)家庭裝飾質(zhì)量方面有一些自己的觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問題。

家庭裝飾因其大多是要在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對(duì)這些共性問題，一般從兩個(gè)角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關(guān)質(zhì)量監(jiān)理人員有足夠的時(shí)間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗(yàn)工程成品的質(zhì)量。

1、按工藝程序檢驗(yàn)

從工程施工過程當(dāng)中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項(xiàng)目；三是飾面項(xiàng)目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項(xiàng)目。

1、1、隱蔽工程

主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗(yàn)。要注意作好隱蔽工程的驗(yàn)收記錄。如涉及到墻體等建筑結(jié)構(gòu)改變，要查看由原建筑設(shè)計(jì)部門提出變更設(shè)計(jì)的圖紙是否和實(shí)際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點(diǎn)檢驗(yàn)，如達(dá)不到使用要求的，則一律返工。一個(gè)家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質(zhì)量。

1、2、基層龍骨、襯板項(xiàng)目

主要包括材料的材質(zhì)、規(guī)格、尺寸、等級(jí)以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。

1、3、飾面項(xiàng)目

主要包括飾面材料本身的材質(zhì)、色差、等級(jí)以及油漆的工程質(zhì)量。這部分重點(diǎn)要檢查相關(guān)材料的環(huán)保指數(shù)，要對(duì)材料的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)真查閱，對(duì)有疑義的材料要做檢測(cè)。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。

1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃

這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。

2、按部位分類檢驗(yàn)

家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無縫。

2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

2、2、1、木地板

木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。

2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。

2、4、細(xì)木制品

主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無松動(dòng)現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類問題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

2、按部位分類檢驗(yàn)

家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚恚槟z漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無縫。

2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

2、2、1、木地板

木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。

2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。

2、4、細(xì)木制品

主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無松動(dòng)現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類問題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

2、按部位分類檢驗(yàn)

家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無縫。

2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

2、2、1、木地板

木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。

2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。

2、4、細(xì)木制品

主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無松動(dòng)現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類問題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

新房裝修的11條禁忌應(yīng)多花時(shí)間布置自己的小窩

一、忌倉促上馬

一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個(gè)裝飾公司，要求對(duì)方在十天半月就要交工。至于房間的設(shè)計(jì)、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細(xì)考慮。由此可能出現(xiàn)這些問題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設(shè)計(jì)、施工水平?jīng)]能達(dá)到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時(shí)間好好考慮房間的設(shè)計(jì)和裝飾材料的選擇，以及用一段時(shí)間去選擇一家合格的裝飾公司。

二、忌“胸?zé)o全局”

在裝修之前，您應(yīng)該對(duì)房間的裝飾風(fēng)格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預(yù)算等心里有數(shù)。切忌對(duì)這些沒有考慮、全憑一時(shí)好惡，對(duì)于房間裝飾沒有通盤考慮。這樣往往會(huì)出現(xiàn)家具與裝飾風(fēng)格不相符合。

三、忌“缺少變化”

雖然說一套住宅應(yīng)該統(tǒng)一在一種裝飾風(fēng)格下，但每個(gè)房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風(fēng)格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。

四、忌表面的“涂脂抹粉”

從目前的建筑格局來講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。從美學(xué)角度考慮，矩形的房間并不理想。

五、忌不分主次

有些人在裝修中不分主次，對(duì)于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費(fèi)過多，而且往往“事倍功半”。其實(shí)整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點(diǎn)綴空間。

六、忌脫離文化背景

照搬畫冊(cè)的裝飾手法，往往只能“畫虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風(fēng)格，卻擺設(shè)了太師椅，就很不諧調(diào)。

七、忌脫離外部環(huán)境

如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內(nèi)部裝修就要簡潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。

八、忌“無人參與”

有些消費(fèi)者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點(diǎn)意見。這樣裝修出來的房間沒有一點(diǎn)主人愛好和性格的體現(xiàn)。

九、忌盲目攀比

有些人在裝修時(shí)只考慮豪華程度，以致預(yù)算超支，結(jié)果不能購買與之相配的家具。

十、忌追求“一步到位”

目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實(shí)家也在“生長”，裝修也要隨之做小的調(diào)整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。

十一、忌生搬硬套

所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結(jié)果自己家的裝修風(fēng)格凌亂，不成體系。

驗(yàn)房、收房要仔細(xì) 看合同或房屋質(zhì)量是否有變動(dòng)

購房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動(dòng)，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。

即使您掌握不了上述專業(yè)的驗(yàn)房方法，沒關(guān)系，因?yàn)樵谀胱⌒^(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對(duì)小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗(yàn)收與接管物業(yè)的事項(xiàng)》另外,我還要提醒您別忘了國家對(duì)房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時(shí)，預(yù)售人必須向預(yù)購人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。

牢記新房驗(yàn)收15招保修期從交付之日起計(jì)算

那么，新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？北京市房屋修建工程監(jiān)督站的高級(jí)工程師給記者做了詳細(xì)的講解。

第1招：看“備案”留“兩書”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。

2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時(shí)，都要進(jìn)行一戶一驗(yàn)，并出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。

第2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

第3招：門窗靈活嚴(yán)又亮

試試門窗開啟是否靈活，目測(cè)門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

第4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

第5招：頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。

第6招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺(tái)，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

第7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

第8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

第9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

第10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

第11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否能完全控制各分支線路。

第12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

第13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?熏衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

第14招：廚衛(wèi)緊臨通風(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

第15招：開關(guān)接口拉一拉

檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

對(duì)所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；

第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；

第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

律師指點(diǎn) 室內(nèi)空氣不合格也可拒絕收房

大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在收房過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，應(yīng)分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格(特別是精裝修房屋)的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并要求開發(fā)商退房并賠償損失。

而其他質(zhì)量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復(fù)再交房和先收房再修復(fù)兩種。如果在購房時(shí)選擇了后者，則業(yè)主就不能以房屋存在質(zhì)量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。

此類質(zhì)量問題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質(zhì)量問題，二是影響裝修和入住的嚴(yán)重質(zhì)量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴(yán)重不合格等。無論何種情況，業(yè)主都需要在與開發(fā)商及物業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交接單時(shí)，把需要修復(fù)的質(zhì)量問題確認(rèn)下來，并明確修復(fù)的期限。由于集中交房期間問題比較多，業(yè)主要主動(dòng)地多與開發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復(fù)，不要等待。

對(duì)于嚴(yán)重影響業(yè)主裝修或入住的質(zhì)量問題，如果開發(fā)商拖延修復(fù)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對(duì)于較嚴(yán)重的問題，業(yè)主可以要求在修復(fù)前先制定修復(fù)方案，并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或其他有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定、認(rèn)可。

貼心提醒新房保修期從交付之日起計(jì)算

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。并且，《住宅質(zhì)量保證書》中有五項(xiàng)內(nèi)容必須在住宅單元入口進(jìn)行公示，公示期不得少于6個(gè)月。另外，住宅工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。

住宅質(zhì)量保修正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期

1.屋面防水3年；

2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

5.門窗翹裂、五金件損壞1年；

6.管道堵塞2個(gè)月；

7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

8.衛(wèi)生潔具1年；

9.燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

10.其他部位、部件保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

備注：住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。

主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。

所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。

專家從房屋質(zhì)量、公共設(shè)施、材料等談驗(yàn)房

商品房質(zhì)量是當(dāng)前投訴較多的糾紛。為幫助消費(fèi)者順利收樓，給大家講講收房的要點(diǎn)?！　?font class="jammer">; n1 I: ?6 z* L" _* O0 y

免除收房傷痛從簽合同開始　　

為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，建議消費(fèi)者在買房時(shí)選擇資信良好的開發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期?！　?font class="jammer">1 e/ q! o) E: n3 f

簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收樓時(shí)間，收樓程序(如先驗(yàn)樓，無異議后再收等)；驗(yàn)樓時(shí)從配套設(shè)施到房內(nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(面積、地面、廚廁等等)，最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收樓時(shí)原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦?qǐng)上一位有經(jīng)驗(yàn)的律師，分析購房合同中有無標(biāo)注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時(shí)的麻煩?！　?br />
切記查看“三書一證一表”　　

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》?！　?font class="jammer">4 {& X8 R$ i8 d+ o* F" I8 h

根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件?！　?br />
業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，專家提醒，收樓前千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署人住單，收樓。但時(shí)下不少發(fā)展商交樓時(shí)，大多未能出具完整的文件，若買家確實(shí)想收樓的，驗(yàn)收過《住宅質(zhì)量保證書》，有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收樓?！　?br />
先驗(yàn)房后收樓　　

先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板，申訴起來也軟弱無力——負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會(huì)積極善后，無良的則會(huì)實(shí)施“拖字訣”，讓買家勞心勞力，這對(duì)買家來說是不公平的。　　

為避免出現(xiàn)這種情況，買家應(yīng)事先在購房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓，另一方面如合同已成事實(shí)，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

2、商品房驗(yàn)房細(xì)則
答：開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)竟然是“無證可依”!一番調(diào)查下來，不禁為那些即將辦理入住手續(xù)的業(yè)主捏了一把汗。如此看來，要想日后麻煩少，只有靠業(yè)主自己把好“驗(yàn)房關(guān)”了。在請(qǐng)教了一些專業(yè)人士后，他們提醒購房者在辦理人住手續(xù)時(shí)要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修人住后發(fā)現(xiàn)問題時(shí)開發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗(yàn)房時(shí)要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測(cè)量、記錄、取證，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容：　　

1、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理?！　?br />
2、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測(cè)房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測(cè)的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時(shí)，可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度?！　?font class="jammer">: p& Z, ?6 y, @$ N' x8 m

3、檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。驗(yàn)收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會(huì)滲漏?！　?br />
4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果?！　?font class="jammer">' a. N& j; N) J5 p

5、檢查衛(wèi)生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費(fèi)用?！　?br />
6、測(cè)量房間的層高是否達(dá)到要求。建筑層高為2．8米，實(shí)際高度不能低于2．6米，層高3米的實(shí)際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米?！　?br />
7、所用的材料是否是當(dāng)初承諾的品牌。

法律界人士還提醒購房者：在辦理人住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；購房人要仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再辦理人住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，要求其對(duì)有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，購房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出　　

解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購房入的請(qǐng)求?！　?font class="jammer">$ c" |8 [, Q) D

精裝修房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，在辦理入住手續(xù)時(shí)，最好找一些專業(yè)人員查看，還要注意使用的裝修材料和當(dāng)初合同約定的是否一致。在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。

3、如何對(duì)所購商品房進(jìn)行面積驗(yàn)收？

答：房屋面積直接關(guān)系到購房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計(jì)算房屋的銷售面積呢?　　

按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施的國家計(jì)量技術(shù)規(guī)范0JFl058—1998)《商品房銷售面積測(cè)算與計(jì)算》的規(guī)定，商品房銷售面積以建筑面積計(jì)算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和?！　?font class="jammer">( E0 W0 b0 U, b R8 U/ X5 D ~

套內(nèi)建筑面積。指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨(dú)用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影，套內(nèi)有多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。該技術(shù)規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。按照有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。　　

共有建筑面積。指各產(chǎn)權(quán)人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！　?br />
購房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公(共)用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測(cè)。

4、如何對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行工程驗(yàn)收？

答：室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)　

一、房屋結(jié)構(gòu)　　

如何對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行工程驗(yàn)收　　

結(jié)構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，但實(shí)踐中卻因其驗(yàn)收的難度而被購房者所忽視或放棄。購房者可要求開發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，注意報(bào)告標(biāo)明的質(zhì)量等級(jí)是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應(yīng)了解鋼材的材質(zhì)、規(guī)格、水泥的標(biāo)號(hào)，木材的等級(jí)及磚塊的寬實(shí)等。此外，還需把握以下幾點(diǎn)：
　　——是否有鋼筋外露；
　　——墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
　　——承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
二、平面布局　　

對(duì)照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間布局是否合理；門窗位置、是否過于曲折，是否影響家具的擺放?！　?br />
三、層高　　

住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米—3.2米之間。層高過低就會(huì)給人壓抑感，通風(fēng)、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設(shè)成本和土地成本都高，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。按規(guī)定：臥室、起居室凈高不應(yīng)低于2.5米，屋高不應(yīng)抵于2.8米。如果購房合同對(duì)層高或凈高有約定的，應(yīng)符合約定?！　?font class="jammer">- |& i$ L9 ]% q

四、地板樓板　　

這一點(diǎn)往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收房屋的重點(diǎn)之安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設(shè)施提供了重要參數(shù)。　　

五、墻體　　

這不僅是墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，墻身是否筆直，有無傾斜?！　?font class="jammer">& t0 N# }+ l9 h4 Z

六、通風(fēng)采光　　

現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應(yīng)開窗，這才能保證采光和通風(fēng)，有利于健康，有利于提高居住品質(zhì)?！　?br />
七、衛(wèi)浴工程　　

衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)；衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開窗的通風(fēng)采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修?！?br />
八、廚房工程　　

廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺(tái)高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機(jī)效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，管道線路是否通暢，整個(gè)廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲(chǔ)藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預(yù)留好?！?font class="jammer">3 w! m+ }1 k/ P( F3 u

九、水電工程　　

上水、下水管道、門閥材質(zhì)如何，大小開關(guān)是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路排是否合
理、安全、方便、開關(guān)、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用?！?font class="jammer">: U; f* O" w& n

十、門窗工程　　

分戶門是否牢固，安全，有無防盜功能，如果沒有，能否安裝防盜門；門的厚度，材質(zhì)和規(guī)格、密封性如何；窗子的材質(zhì)、規(guī)格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關(guān)是否靈巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

十一、私密性　　

檢查陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對(duì)樓梯間，門不能直對(duì)起居室，居室門窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門窗相對(duì)，墻壁的隔音效果如何。一般來說，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)權(quán)隔聲量應(yīng)大于等于45分貝?！　?br />
十二、安全性　

煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺(tái)或窗的部位；非封閉陽臺(tái)是否與公用走道接近，有無翻越可能?！　?font class="jammer">/ D- z* \9 B1 T

十三、電信設(shè)備　　

電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預(yù)留，分布是否合理，每套有無對(duì)講設(shè)備。

5、公共設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

答：對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：　　

一、樓梯　　

標(biāo)準(zhǔn)樓梯角度應(yīng)適中，轉(zhuǎn)向處設(shè)有平臺(tái)供休息；樓梯高度也應(yīng)注意：階高在22厘米上下，階面在15厘米以上，角度為45度；樓梯應(yīng)設(shè)扶手。公用走道和樓梯應(yīng)符合消防要求?！　?br />
二、電梯　　

電梯數(shù)、品牌、制造商、型號(hào)、承載量、升降速度；電梯是自動(dòng)還是專人操作，有無緊急呼救系統(tǒng)，有無監(jiān)視系統(tǒng)，有無應(yīng)急疏散系統(tǒng)，是全天候運(yùn)行還是分時(shí)段運(yùn)行?！　?br />
三、供水工程　　

公共供水是否正常，水壓和水流量，水質(zhì)是否達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，是否經(jīng)過特殊凈化處理(如果售房合同有承諾)，是否24小時(shí)供應(yīng)熱水(如果事前有書面承諾)。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應(yīng)采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。供水管道是采用鐵管(易銹蝕)，還是采用清潔衛(wèi)生的PVC和UPVC管?！?font class="jammer">1 b, v6 [3 }3 p: ~

四、供電工程　　

公共供電是否正常，有無雙路供電，是否會(huì)出現(xiàn)限電時(shí)間，電壓是否穩(wěn)定，電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無抄數(shù)?！　?font class="jammer">1 `2 |% [& ^& {6 K0 U

五、供氣工程　

供氣的種類(煤氣、天然氣、液化氣)和方式(管道、罐裝)，供氣容量大小，管道、計(jì)量是否正常，氣表有無抄數(shù)記錄?！?br />
六、停車場(chǎng)地　　

有無專用停放非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車的場(chǎng)地，容量大?。挥袩o必要的安全防護(hù)，是否與合同約定一致?！　?font class="jammer">5 b7 o; M9 T) C7 }' l

七、公共綠地　

小區(qū)公共綠地面積和綠化率是否達(dá)到了政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)(30％)，或合同、廣告承諾的標(biāo)準(zhǔn)。必要時(shí)可要求開發(fā)商出示建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明，查看證明中核定的數(shù)據(jù)?！?font class="jammer">! U) y, s: j- B5 j6 P. K/ v1 B _

八、其他公共設(shè)施　　

有些開發(fā)商在合同或銷售廣告中承諾有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、會(huì)所、下沉式音樂廣場(chǎng)等，交房時(shí)是否兌現(xiàn)；承諾的智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)是否有著落，有無中央監(jiān)控、信息采集、預(yù)警系統(tǒng)，有無24小時(shí)保安?！　?br />
九、房屋間距　　

房屋間距對(duì)通風(fēng)、采光影響很大，所交房屋是否符合政府規(guī)劃間距要求?！　?br />
十、驗(yàn)收記錄和房屋交接　　

購房者對(duì)以上內(nèi)容一一驗(yàn)收，逐一記錄，符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗(yàn)收；存在問題的，作好記錄，限期整改，不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。

合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。

◆一次性付款

是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。

利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險(xiǎn)大。

◆ 分期付款

又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。　　

利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。　　

弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。

◆ 按揭付款

即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。

弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

◆ 公積金貸款　　

居民購房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多，若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。　　

個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率（一般比銀行個(gè)人住房按揭貸款利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。下面以五年期的儲(chǔ)蓄存款和公積金貸款為例進(jìn)行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請(qǐng)公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。

申請(qǐng)商業(yè)貸款需要提供的材料

(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結(jié)婚證明。

(2)具有法律效力的購房合同、預(yù)付款收據(jù)(總房款的30%以上)及兩者的復(fù)印件。

(3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認(rèn)可的具有還貸能力的其他證明。

(4)個(gè)人住房借款申請(qǐng)書、住房借款合同、保證合同等。

(5)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)表和房地產(chǎn)抵押合同，售房單位作為擔(dān)保方必須蓋章簽字。

(6)銀行方面規(guī)定的相關(guān)證明。

商業(yè)性住房貸款的流程

(1)咨詢辦理貸款的相關(guān)知識(shí)。

(2)提出購房貸款申請(qǐng)。

(3)提供貸款所需的相應(yīng)資料。

(4)銀行審核批準(zhǔn)。

(5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。

(6)到公證處辦理公證手續(xù)。

(7)到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

(8)辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。

(9)向銀行提供抵押證明。

(10)到指定的保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)（采取自愿的原則）。

(11)借款人開始按月還款。

商業(yè)性住房貸款的注意事項(xiàng)

(1)按期償還貸款的本息。

(2)不能提供虛假的文件或資料。

(3)在未經(jīng)銀行同意的情況下，不得私自將設(shè)為抵押或質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、拆遷或重復(fù)抵押。

(4)不得擅自改變貸款用途，挪用貸款。

(5)具有配合銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查的義務(wù)。

(6)不能同其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損銀行權(quán)益的合同或者協(xié)議。

(7)保證人違反保證合同或者喪失了承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力；抵押物遭到意外損毀不足以全部償還貸款本息；質(zhì)物明顯減少而影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。如果出現(xiàn)以上三種情況，借款人必須按照貸款銀行的要求重新落實(shí)新保證或新抵押(質(zhì)押)。

(8)借款人在征得貸款銀行同意后，可以按照相關(guān)規(guī)定提前還款(部分或全部)，貸款銀行根據(jù)實(shí)際還款的期限和數(shù)額計(jì)收貸款利息。

(9)當(dāng)借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失蹤時(shí)，貸款的償還人改為其財(cái)產(chǎn)的合法繼承人，而擔(dān)保人需要繼續(xù)擔(dān)保至合同解除。

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